У червні 2021 року в рамках Українського урбаністичного форуму 2021 «Після Завтра» пройшла лекція Матіаша Бернта – старшого дослідника в Leibniz Institute for Research on Society and Space в місті Еркнер, Німеччина, а також лектора Берлінського університету імені Гумбольдта. Як міський дослідник Матіаш Бернт вивчає джентрифікацію, міське врядування і житлову політику.
Після лекції відбулося обговорення з дослідницею житла Альоною Ляшевою і аналітиком Cedos Павлом Федорівим про джентрифікацію в українському контексті.
Що таке джентрифікація
Матіаш Бернт: Я почав цікавитись джентрифікацією, коли вона досягла мого житла: зараз я живу у найджентрифікованішому районі Німеччини. Я почав вивчати класичну американську й англійську літературу про це явище і був вражений, наскільки описані там процеси подібні до того, що відбувалось у моєму місті, однак також не міг не зауважити суттєвих відмінностей. Ці одночасні схожість і розрізнення мене дуже зацікавили. Я вивчав джентрифікацію у Лондоні, Нью-Йорку, Санкт-Петербурзі та Берліні.
Читайте також:
Що таке джентрифікація і чи є вона в Україні
З моменту, коли дослідниця Рут Гласс запровадила термін «джентрифікація», відбулося безліч обговорень. Зараз, напевно, жодна урбаністична дискусія не обходиться без його вживання, яке при цьому позбавлене нюансів і часто втрачає свою суть: його просто не вбудовують у наявний контекст.
Початково джентрифікацію розуміли так: мігрант_ок, робітни_ць і меншини витісняють з певних районів хіпстери, які відкривають там кав’ярні та інші заклади; потім хіпстерів витісняють висококваліфіковані спеціаліст_ки, які мають більше грошей; вони вимушено поступаються місцем фінансистам і банкірам, які зрештою залишають ці будівлі, бо їх викупили іноземні олігархи, які навіть не збираються там жити. Така модель фокусується на людському факторі і з початку 1970-х зазнавала критики. Марксисти називали ринок, а не людей, основним рушієм витіснення. Тут варто згадати про розрив у ренті — різниця між тим, що власни_ця отримує з ділянки в даний момент (капіталізована земельна рента), і тим, що могло б бути отримано (потенційна земельна рента).
Розрив у ренті
Матіаш Брент: Проблема з «розривом у ренті» у тому, що це дуже абстрактна модель і її важко досліджувати емпірично. Тож це поняття у різних контекстах сприймається і застосовується по-різному, не завжди зрозуміло, у чому, власне, полягає ця потенційна рента. У неї немає універсальної суті — її можуть створювати власни_ці або ж турист_ки, це дуже залежить від ситуації. Я б сказав, що розрив у ренті — це те, наскільки сильно може бути комодифіковане житло, і той максимум, який з нього можна отримати задля прибутку.
Читайте також:
Політекономія міста
Павло Федорів: Дискусії про розрив у ренті допомогли б політизувати питання джентрифікації в Україні. Рента відкриває можливість зрозуміти, хто від цього виграє, хто і чому має право вирішувати, що буде відбуватися з конкретною ділянкою. Сама по собі рента і здатність її капіталізувати не є чимось природним, також вона не розкриває суть джентрифікації, а лише показує потенційний простір, де процеси ініціюються політичними рішеннями. Існує міф, що ринок оренди в Україні «сірий» і неврегульований, однак насправді він врегульований в інтересах орендодавців, адже вони можуть використовувати житло як актив: за рахунок низької вартості утримання вони можуть вимагати які завгодно ціни, очікуючи попиту, орендар_ки ж не знають, як себе захистити і яким чином відстоювати свої права.
Альона Ляшева: Розрив у ренті — дуже абстрактне економістське поняття, але воно завжди про процес витіснення і про конкретних акторів: в Україні це можуть бути компанії-монополісти, зареєстровані в офшорах; кримінальні угрупування, які виганяють людей з житла; міська влада, яка щось регулює або ігнорує і цим ігноруванням спричиняє певні процеси. Тому дуже важливо цих акторів помічати, а також зважати на групи, які переживають наслідки цих рішень.
Локальні контексти
Матіаш Бернт: Джентрифікація завжди відбувається у специфічному політичному та інституційному контексті, який ми маємо тримати у центрі уваги. Тож я хочу дати якесь загальне уявлення про це явище і порівняти пару прикладів, які я вивчав: джентрифікація в Бернсбурі (Лондон) та у Санкт-Петербурзі.
Бернсбурі — район у центральній частині Лондона, який пережив джентрифікацію ще в кінці 60-х і зараз має репутацію розкішного, при цьому він дуже мило виглядає. П’ятдесят років тому Бернсбурі був зовсім інший — він був заселений біднотою, житло там здавали безпосередньо власни_ці і воно було дешевим та не дуже комфортним. Ренту тоді досить жорстко регулювали, тож орендодав_иці не могли підвищувати плату. Відповідно, вони не вкладали гроші в це житло, адже з нього все одно не можна було отримати більший визиск. Внаслідок цього утворився розрив у вартості між прибутком від здачі житла в оренду і від продажу на користь останнього. Середній клас викуповував це житло, а бідняки (серед яких було багато мігрант_ок і представни_ць меншин) змушені були залишити район.
Водночас місцеві органи влади самі отримати у власності житло у Бернсбурі. На початку 1980-х років муніципалітет викупив більше половини будівель, щоби створити там соціальне житло. Однак прихід до влади неоконсервативної міністерки Маргарет Тетчер поклав кінець цим планам — власність виставили на продаж зі знижкою для приватних покупців, які перепродавали її і щоразу підвищували ціни. З’явилася програма «Right to buy», яка пожвавила процес джентрифікації. Ціни на житло у цьому боро далі зростали всі наступні десятиліття. Люди, яким пощастило придбати будинок у Бернсбурі в 70-х, могли його продати через якийсь час і натомість купити новий та ще й відправити дітей у Оксфорд. Середній клас у Бернсбурі таким чином був заміщений олігархами, ті, хто не продали житло, почали здавати його за дуже високими цінами. Дуже важливо розуміти, що це все сталося не саме собою, а завдяки ринковим дерегуляціям і державним політикам.
Читайте також:
Обмеженням туризму, доступне житло і протидія джентрифікації: як розвивається Барселона
Перенесемося у Санкт-Петербург. Коли я відвідував місто у 2008 році, мою увагу привернув острів Нова Голландія — колишня військова база, яку викупив олігарх, щоби створити арт-комерційний простір. У 2015 році я знову приїхав і побачив, що плани забудови не були реалізовані — на острові з’явилися ресторани і галереї, але загалом він виглядав як і раніше. Це своєрідний парадокс джентрифікації. Я уявляв, що у такому престижному місці цей район притягне багато капіталу, але в результаті це сталося лише наполовину (російські дослідники вважають, що джентрифікація у СПБ на 100% не відбулася).
У цьому випадку джентрифікація зіштовхнулася з кількома бар’єрами. Перший — фрагментоване право власності. Пік приватизації майна припав на 1991 рік — люди отримували у власність квартири, в яких проживали, однак не всі на це погоджувалися, тож процес триває досі. Водночас будівлі і земельні ділянки під ними залишались у державній власності. В одному будинку можуть знаходитися квартири людей, які приватизували житло; тих, хто це зробили, але не мешкають у ньому; тих, хто придбали житло через іпотеку; муніципальні або соціальні орендарі («недоприватизовані» квартири); приватні орендарі. Умови життя всіх цих людей різні: одні платять невисоку оренду, інші значно вищу, а власники оплачують лише комунальні платежі. Так, у престижних районах можуть жити дуже бідні власни_ці, які, наприклад, виїжджатимуть на літо на дачу, а квартиру натомість здаватимуть турист_кам.
Для девелоперів фрагментація власності є дуже великою проблемою, адже навіть за умови відключення комунікацій і електроенергії у будівлі може залишатися одна людина, яка відмовлятиметься виїжджати. Інвестори частіше зводять нові будинки, замість реконструкції застарілих. Крім цього девелопери знаходять прогалини в законодавстві, домовляються з органами влади і руйнують історичну, архітектурну спадщину.
Отже, джентрифікація в Санкт-Петербурзі таки відбувається, але нерівномірно — радше на рівні будівель, ніж районів. Попри все, джентрифікацію не можна уявляти як уніфікований процес, її завжди потрібно розглядати у конкретному політичному та соціальному контексті й одночасно враховувати всі фактори, що її гальмують і стимулюють.
Павло Федорів: В українських містах житло також перейшло до мешкан_ок безкоштовно під час масової приватизації, тут ми маємо ситуацію з розщепленими майновими правами, як і в Санкт-Петербурзі. Крім цього в Україні люди приватизували деякі будівлі на праві сумісної власності — співвласни_ці будівель самі мають вирішувати, якою буде управляюча компанія, скільки відкладати на ремонт. З одного боку, індивідуальна власність створює бар’єр для витіснення. З іншого боку, приватизація житла призвела до соціальних і просторових змін.
Масова безкоштовна приватизація будівель уможливила створення ринку житла і створила засади для спекуляцій. Земля під будівлями залишилась у державній власності, а зростання вартості земельної ділянки не повертається суспільству, адже немає механізму, який би це забезпечив. Одним із таких механізмів міг би стати податок на нерухомість. Однак з 2015 року і донині в Україні цей податок нараховується на площу помешкання. При цьому існує податкова пільга, яка для багатьох виражається у тому, що люди або взагалі нічого не сплачують, або платять дуже мало. З 1996 року в Україні не існує обов’язкових відрахувань на капітальний ремонт для власни_ць квартир, житло старішає. Крім цього виникає парадоксальна ситуація, коли житло використовують як безпечну інвестицію, бо витрати на утримання є дуже низькими.
У місті ми постійно бачимо зміни корпусів колишніх заводів на нові фуд-маркети або арт-простори — це можливість для людей, які мають доступ до землі, максимізувати ренту. Кінотеатр приносить один прибуток-ренту, а готель на його місці — набагато вищий, водночас податки є майже однаковими.
Слухайте також:
У Києві є декілька точок, де власники гуртожитків виганяють мешкан_ок на вулицю, аби провести редевелопмент або передати права на будівлю іншим приватним інвесторам. Наприклад гуртожиток на вулиці Польовій перейшов у власність компанії, яка приватизувала підприємство. Інвестор бажає знести будівлю, а оскільки у мешкан_ок немає права власності на це житло, вони не можуть претендувати на компенсацію. Другий приклад — майбутній готель на Печерську (на вулиці Саперне поле). Під час будівництва цього готелю людей виселяли з житла, вимикали опалення і гарячу воду. Третій випадок — гуртожиток річкового порту (на вулиці Турівській), де з’явиться престижна приватна школа. Усі ці приклади — про розрив у ренті та потенційні прибутки, які може отримати приватний забудовник у нерегульованих умовах. Перетворення однієї функції на іншу за наявної системи оподаткування підвищує потенційні прибутки у десятки разів. Щоб захистити конституційне право мешкан_ок на житло, держава має повертати гуртожитки собі у власність і перетворювати їх на соціальне житло або дозволяти мешкан_кам його приватизувати.
Альона Ляшева: Для того, щоб створити розрив у ренті, потрібно підвищити прибутки від квадратного метра. У теорії джентрифікації для цього часто слугує реновація, але якщо ми говоримо про Львів, то тут це відбувається за рахунок символічної зміни простору. З 2000-х років місто дуже орієнтувалося на турист_ок, певні локації стали обростати легендами (не без історичного підґрунтя), щоб привабити турист_ок. Відбувається певний процес торгівлі історією, однак він досить вибірковий — на перший план виходять історії, які могли би привабити, наприклад, українську діаспору, тоді як про меншини не згадують, спогади про них затираються у просторі. Так, готель «Цитадель» — колишній концтабір, а потім радянський архів — перетворився на джентрифікований дорогий простір, де немає жодної згадки про його історію.
Я би хотіла звернути увагу на витіснення, яке відбувається у сфері дозвілля. У Львові простір міста активно переформатувався, щоби задовольнити інтереси турист_ок, а не місцевих жителів і жительок. Те саме і зі сферою мистецтва — самоорганізовані культурні простори вимушено поступаються місцем приватним галереям. Усе це не скасовує витіснення на рівні житла: вищий середній клас викуповує квартири у центрі міста, які перебувають у дуже незадовільному стані і потребують значних інвестицій, що доступно лише одиницям, а місто при цьому не інвестує в ремонт застарілого житлового фонду.
Мобільність капіталу
Альона Ляшева: Часто орендар_ки визнають, що їм важко уявити придбання житла з українськими зарплатами, тож виникає ідея про заробітки за кордоном, адже різниця в доходах в Україні та Чехії, Польщі, Німеччині дозволяє купити квартиру, і за браку державної житлової політики відтік людей з країни є цілком закономірним.
Павло Федорів: Житлова політика в Україні замінена політикою щодо будівництва, тож попит і потреба в житлі не співвідносяться. Люди, які отримують вищі доходи за кордоном, пересилають їх сюди, і помешкання перетворюється на спосіб зберегти гроші.
Матіаш Бернт: Є певна неузгодженість і суперечність між глобалізацією та різними локальними регуляторними механізмами. Завдяки вільному переміщенню людей і капіталу у світі, я можу в два кліки забронювати квартиру у Києві на два місяці. Я заплачу за це стільки ж, скільки місцеві орендар_ки платитимуть за рік. Багато квартир перебувають у власності не у когось персонально, а у компаній. Квартиру можна купити у будь-якій точці світу за допомогою смартфона. У моєму місті багато інвестор_ок, які вважають, що ціни лише зростатимуть у майбутньому, тож намагаються визискувати з різниці — звісно, між Лондоном і Берліном не така велика відмінність, як між Берліном і Києвом, але логіка цих процесів подібна. Але річ у тім, що у Берліні можливість підвищувати орендну плату досить добре врегульована. В інших країнах ця система набагато складніша, тому важко обмінюватися досвідом, адже в різних країнах це регулюють різні закони і норми.
Читайте також:
«Бунтівні міста», Девід Гарві: уривок з книжки
Павло Федорів: Мені дуже співзвучна ідея, що капітал стає дедалі мобільнішим. Зараз в Україні відбувається реформа земельних відносин. У світі є неймовірні масиви спекулятивного капіталу у пошуках безпечних активів, якими якраз і можуть стати земельні паї українських селян_ок. В українському регуляторному середовищі кошти, виручені від продажу землі, будуть спрямовані на купівлю нерухомості у містах, де вони не знайдуть роботи з гідними умовами, але поповнять ряди прекаріату й наповнять кишені забудовників. Цей процес не є природним, він є предметом політичної боротьби, його можна якось контролювати і регулювати.
Читайте також:
Право на місто у «креативному місті». Прогулянка у Львові
Альона Ляшева: В Україні процеси субурбанізації та джентрифікації відбуваються одночасно, тому що капітал шукає, куди йому прилаштуватися: і закинутий завод, і квартира у центрі міста, і село під Львовом є просторами, які можуть зазнавати редевелопменту. Потрібно дивитися не на історичну періодизацію процесів, як це роблять західні науков_иці, а на логіку, яка передує територіальним і просторовим змінам.
Міські конфлікти
Матіаш Бернт: Є дуже багато різних орендодав_иць. Є люди, які займаються цим на рівні аматорського бізнесу, які купили або отримали у спадок одну квартиру, часто між ними й орендар_ками складаються хороші стосунки. Але що більше цей сектор комерціалізується, то більше людський фактор відходить на задній план. Після падіння стіни у Берліні власни_ці продали своє житло компаніям, які можуть підвищувати плату, наскільки їм заманеться. Коли я винаймаю житло, я залежу від людини, яка увійде у моє становище, здасть мені квартиру, або ж мені не пощастить і доведеться орендувати житло у когось, хто зовсім не переймається моїми потребами. Що більше розвиватиметься сфера оренди житла, то більше комерційних компаній з’являтимуться на ринку.
